Legalno съветва

Заповедта за затваряне на търговски обекти – какво става с наемите, кредитите и заплатите

адвокат Цветелина Байрактарова, „Джингов, Гугински, Кючуков и Величков“

Цветелина Байрактарова е адвокат в адвокатско дружество „Джингов, Гугински, Кючуков и Величков“ и хоноруван преподавател по търговско право в СУ „Св. Климент Охридски“.

Настоящата статия изразява личното мнение на своя автор и не представлява правен съвет. Материалът не претендира за изчерпателност, а цели да постави Заповедта на МЗ в практическа перспектива и да разгледа някои от очаквано най-разпространените ѝ правни ефекти.

По силата на Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. (Заповед) Министърът на здравеопазването въведе противоепидемични мерки на територията на Република България до 29 март 2020 г. (Коментираната заповед в последствие беше изменена от министъра на здравеопазването, но не и по отношение на коментираните в настоящата статия въпроси). Една голяма част от тях на практика са свързани с преустановяване дейността на търговски обекти, доколкото със Заповедта се забраняват „посещенията в увеселителни и игрални зали, дискотеки, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ […]“. Това практическо преустановяване на дейността ще изправи огромна част от засегнатите бизнеси пред невъзможност да посрещнат непосредствените си парични и непарични задължения, поради практическа невъзможност да експлоатират ефективно търговските си обекти или да получават нормални доходи от дейността си.

Така например, ако сте наемател в магазин в „търговски център тип МОЛ“, до 29 март 2020 г. вашият магазин няма да бъде посетен от нито един клиент. Поставя се въпросът – ще продължите ли в тази ситуация да дължите уговорения месечен наем? Ако пък сте собственик на въпросния търговски център, съвсем нормално ще се запитате „Отговарям ли аз пред своите наематели и могат ли те да развалят договорите си за наем поради невъзможността да използват наетите помещения?“. Ако сте изтеглили кредит за финансиране на дейността – било то в ролята на наемател, или на наемодател, вероятно ще се питате дали моментната ви невъзможност да получавате доход е обстоятелство, което ще ви освободи от отговорност за забава в погасяването на дължимите кредитни вноски. И това са само малка част от въпросите, които заповедта поставя пред бизнеса.

В правната теория и съдебна практика няма спор, че държавни актове (какъвто Заповедта безспорно е) могат да си имат характера на непреодолима сила. В своя чл. 306 българският Търговски закон (ТЗ) определя непреодолимата сила като „непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора“. Тази дефиниция е критикувана в правната доктрина, но практически по-важното в случая е правното значение на непреодолимата сила, а именно, че ако изпълнението на дадено задължение е станало обективно невъзможно поради действието на непреодолимата сила, то по правило неизпълнилият длъжник не носи отговорност за своето неизпълнение (освен ако е изпаднал в забава преди настъпването на непреодолимата сила).

Така например собственикът на отдаден под наем обект в търговски център няма да носи отговорност пред своите наематели за това, че поради издадената Заповед е невъзможно да бъде осигурено свободното и безпрепятствено ползване на отдавания под наем търговски обект. Поради това и съответните наематели не би следвало да могат да развалят сключените договори за наем, тъй като липсва виновно неизпълнение на задълженията на наемодателя. Разбира се, възможно е в рамките на свободата на договаряне страните по договорите за наем да са уговорили други последици от настъпването на непреодолима сила – напр. право всяка от тях да прекрати договора едностранно. Във всеки случай следва да се има предвид, че ако срокът на действие на Заповедта бъде удължен във времето, поради което наемателят или наемодателят загуби интерес от договора за наем, всеки от тях би могъл да прекрати договора на основание чл. 306, ал. 5 ТЗ.

Какво тогава може да послужи като спасение за наемателите, преди да имат правото да развалят договорите си за наем или ако изобщо не желаят да пристъпват към тази мярка? На помощ в тази ситуация на наемателя би могло да дойде т. нар. възражение за неизпълнен договор – доколкото наемодателят не е изпълнил задължението си да осигури спокойното ползване на обекта, наемателят не дължи заплащането на уговорената наемна цена за периода, в който ползването на обекта е невъзможно. Този извод следва и от специалното правило на чл. 306, ал. 4 ТЗ, според което докато трае непреодолимата сила (в случая – за срока на действие на Заповедта), изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира. Тоест за срока на действие на Заповедта – от 13 до 29 март 2020 г., наемателите на подобни обекти биха могли да откажат плащането на наемна цена поради невъзможност да използват наетия обект.

Следващ интересен въпрос е какво се случва с наемателите в търговски центрове, чиито обекти не са обхванати от Заповедта, тоест няма обективна пречка те да ползват обектите си и да посрещат клиенти, но поради създалата се ситуация и намаления поток клиенти в търговския център наемателят не генерира приход и отново няма възможност да изплаща уговорения наем. Тъй като в този случай не е налице невъзможност за изпълнение, следва да се счита, че при продължаване за по-дълго време на периода на намалено потребление, по-скоро наемателят е засегнат от стопанска непоносимост – има възможност за изпълнение на договора за наем и от двете страни, но това е икономически разорително за наемателя. При тази ситуация на основание чл. 307 ТЗ наемателят би имал право да поиска по съдебен ред изменение или прекратяване на договора за наем. Такава беше практиката на съда при спад в посещението на търговски центрове поради кризата през 2008 г. (вж. напр. решение по търговско дело №259/2011 г. на ВКС).

И все пак какво прави наемодателят собственик, който е изтеглил кредит за построяването на търговски център и който разчита именно на приходите си от наеми, за да изплати изтегления кредит? Тук ситуацията е по-различна, тъй като, макар Заповедта да има характера на непреодолима сила, съгласно изричното правило на чл. 81 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност. Поради това и фактът, че с оглед на Заповедта даден търговец не генерира доходи и има обективни затруднения да покрива паричните си задължения, не го освобождава от отговорност за тяхното изпълнение. Нещо повече – наложена пазарна практика при договорите за заем е събития, свързани с неблагоприятни изменения в икономическата ситуация, да се третират като случаи на неизпълнеине, даващи възможност кредиторът да обяви целия заем за предсрочно изискуем. В такива ситуация длъжниците, които са във временна невъзможност да покриват кредитните си задължения, следва да разчитат на добри взаимоотношения с банката или съответния друг кредитор и да договорят необходимите отсрочки в плащанията, докато пазарът се върне към нормална дейност.

В подобна ситуация и самата банка не би следвало да има интерес от притискане на длъжника с предсрочна изискуемост особено ако знае, че той реално няма средства за покриване на задълженията си, тоест дори да пристъпи към принудително изпълнение, банката няма да има реално върху какво да изпълни и съответно за момента е по‑добре да изчака подобряване на ситуацията.

Поради това, от гледна точка на кредиторите се поставя въпросът оказва ли Заповедта влияние върху срока на погасителната давност, в рамките на който кредиторите могат да търсят вземанията си по съдебен ред. В момента този въпрос не изглежда да стои остро, тъй като Заповедта слага спирачка на бизнеса за малко над 2 седмици – срок, който е несравнимо кратък спрямо 5-годишната давност, с която се погасяват вземанията за главница по договорите за заем. И все пак като се вземе предвид, че (i) ситуацията с коронавируса предизвика спад в оборотите на доста търговци още преди Заповедта, а и (ii) дори след отпадането на официалните ограничителни мерки ще е необходимо време, за да се възстанови нормалното потребление, въпросът имат ли значение събития, представляващи непреодолима сила, относно погасителната давността, предстои да се постави на дневен ред.

Известно е, че чл. 115 ЗЗД не включва непреодолимата сила в списъка с основания за спиране на погасителната давност. Поради това приемането на тезата, че събития, представляващи непреодолима сила, са основание за спиране на погасителната давност за срока на непреодолимата сила, би било голям скок за съдебната практика по въпросите на давността. Въпреки това чл. 306, ал. 4 ТЗ изрично говори за спиране на изпълнението за срока на действие на непреодолимата сила.

Поради това, с оглед целта на уредбата на спирането на погасителната давност, а именно да защити кредитора, който поради независещи от него причини, не може да предприеме ефективни мерки, за да събере вземането си, изводът, че давност не следва да тече относно вземания, засегнати от непреодолима сила, за периода на нейното действие, изглежда освен житейски оправдан и справедлив, а също и съответен на целта на закона. (За подробни аргументи в тази насока вж. статията на доц. Кристиан Таков „Неизяснени или неразглеждани въпроси във връзка с давността“, достъпна тук). С оглед избягване на противоречива практика на съдилищата би следвало ЗЗД изрично да предвиди непреодолимата сила като основание за спиране на погасителната давност. В тази връзка подкрепа следва да получи и предложението на адвокати от САК относно спирането на процесуалните срокове по висящи дела.

И не на последно място, какво става с работниците, които поради действието на Заповедта де факто остават без работа за вършене? Съгласно чл. 120 от Кодекса на труда (КТ) в случай на престой работодателят може да възлага на работника или служителя без негово съгласие да извършва друга работа в същото или в друго предприятие, но същото населено място. Така ако поради действието на Заповедта не е възможно работникът да изпълнява задълженията си в магазин в търговски център, работодателят би могъл на пример да му възложи работа в притежаван от него склад в същото населено място, стига това да е съобразено с квалификацията и здравословното състояние на работника или служителя. Във всеки случай обаче на престой, който не се дължи на вина на работника или служителя (какъвто би бил случаят на престой поради действието на Заповедта), на основание чл. 267 КТ работникът или служителят има право на трудово възнаграждение.

При престой повече от 5 работни дни работодателят може на основание чл. 173 КТ да предостави на работниците и служителите платения им годишен отпуск и без тяхно съгласие. В крайни случаи при намаляване на обема на работа или спиране на дейността за повече от 15 работни дни, на основание чл. 328 КТ работодателят може да пристъпи към прекратяване на трудови правоотношения с предизвестие.